Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai. Việc kê khai, đăng ký đúng thời hạn không chỉ giúp cơ quan nhà nước quản lý biến động cơ sở dữ liệu địa chính mà còn là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Ngày 13/07/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP (chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 31/08/2026) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 
Căn cứ khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP), hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi thuộc các trường hợp quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai (như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đổi tên, thay đổi thông tin người sử dụng đất...) bị xử phạt như sau:
1. Đối với cá nhân: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. 
2. Đối với tổ chức: Áp dụng khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân (tức từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng). 
3. Trường hợp vợ chồng chung quyền sử dụng đất: Căn cứ khoản 2 Điều 3a (được bổ sung vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP), trường hợp vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất mà vi phạm thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân. 
Ngoài ra, so với Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung trường hợp loại trừ không xử phạt đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.
Việc hoàn thiện dẫn chiếu chi tiết tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP giúp chuẩn hóa quy trình sang tên Sổ đỏ, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của người dân khi giao dịch nhà đất. Đồng thời, cơ chế loại trừ phạt cho đất làm dự án giúp tháo gỡ triệt để vướng mắc pháp lý, tạo đòn bẩy thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư và phát triển thị trường bất động sản minh bạch